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物業管理權信托的法律構架

物業管理權信托的法律構架

作者:孟憲生 來源:搜房網 

    信托在英美獨特的文化背景和法律架構下得以生成,并發展成一項具有財產轉移功能和財產管理功能緊密結合特點的法律制度。信托制度產生于英國,發達于美國,現在信托制度已經突破英美法系與大陸法系的限制,通行于世界上200多個國家和地區。
    我國信托法于2001年10月1日實施,標志著信托制度確立為我國一項基本的民事法律制度。信托制度的確立,這為我國長期以來承繼大陸法傳統的財產權制度增添了新的內容。信托財產管理權與受益權的分離,信托財產的獨立性以及利益沖突的防范,這些內容是信托制度區別于其他民法財產權保護制度的重要標志。物業管理采用信托制度,體現了現代信托制度基本要求與我國基本國情相結合的特點,應當具有很強的生命力。
    信托是一種以信任為基礎,以財產為中心,涉及委托人、受托人、受益人三方當事人的法律關系。它作為一種轉移、管理與營運財產的制度,在財產保值、增值、社會公益等方面具有獨特的功能,在協調物業管理過程中的復雜關系具有不可替代的作用。
    一、物業管理權信托的物權基礎
    信托是一種以財產為中心的法律關系,因而信托財產是信托存續的物質基礎,是聯結信托關系的第一要素,沒有信托財產就沒有信托關系。對于信托財產的概念和范圍不同的人有不同的理解。有人認為信托財產是一種特殊的財產,也有些人認為,信托財產是財產權利。這種爭議也就是在本人設計物業管理權信托過程中以及在朗琴園小區應用后很多人提出的問題。本人認為,按照信托法第二條的規定:“本法所稱信托,是指委托人基于對受托人的信任,將其財產權委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進行管理或者處分的行為!,我國信托制度的信托財產的本質應當是指財產權而不是財產權的具體表象行使。
    物權法生效為物業管理權信托的設立提供了財產權基礎。物權法第七十條確立了區分所有權制度,規定“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利!蔽飿I管理權的基礎就是業主的共同管理權。共同管理權作為一種財產權按照信托法的規定,完全可以成為信托財產存在。有人以共有部位和配套設施不能與業主專有部位分割為由,提出不符合信托財產獨立的原則,對物業管理權信托提出異議。本人認為,這種疑義是沒有關注到我國信托法第二條規定的信托財產就是“財產權”以及物權法第七十條區分所有權本身就將專有部分的所有權與共有部位的共有權和對共有部分的共同管理在理論上的分離。
    至于社區共有設備、設施、場所,按照物權法第九十六條共有物的管理設定管理權信托部應當產生任何法律問題。業主大會決議歸集的物業費(物業維護基金)作為財產建立信托更不會產生歧義才是。
    二、物業管理權信托關系的當事人
    在信托關系中,委托人、受托人、受益人構成信托關系的基本主體。在物業管理權信托中,也依然存在這些基本主體,當然也可以根據需要另外設定更多的主體。
    1、委托人
    在物業管理權信托中,業主大會或者業主委員會誰是委托人,能否成為委托人,這是爭論的焦點,也是有很多人質疑的地方。
    信托法第十九條規定:“ 委托人應當是具有完全民事行為能力的自然人、法人或者依法成立的其他組織!睒I主大會是《物權法》確定的業主行使共同管理權的組織,其合法性不容置疑。業主大會的決定的效力物權法第七十八條賦予的,同時業主大會決定作為業主共同決定的一種形式,與物權法第七十六條規定的共同決定權不產生矛盾。業主大會決定設立物業管理權信托有法律基礎,也不損害任何侵害任何業主的權利。
    物權法生效后,業主委員會不再是業主大會的執行機構,但是因為有物權法第七十八條的限制,業主委員會不能成為物業管理權信托的委托人。但是,如果小區的管理規約確定業主委員會為業主大會的常設機構,由業主委員會代表業主大會與物業服務企業簽訂物業管理權信托七月是一個合適的角色,也符合《物業管理條例》的有關精神
    物業管理權信托設定是否需要全體共有權人同意的問題,也是提出異議的一些專家關注的。物業管理權是共同管理權,只要符合物權法確定的共同管理權的形式條件即可。況且物權法規定的區分所有的建筑物的處分權以共有物的處分權都確立了多數決的原則。具體規定已經體現在物權法第七十六條、第九十七條。
    2、受托人
    信托法規定:“受托人應當是具有完全民事行為能力的自然人、法人! “同一信托的受托人有兩個以上的,為共同受托人!
    依據信托法規定,任何法人都可以成為受托人,自然人以及自然人合伙也可以成為受托人。物權法第八十二條的規定,物業服務企業、其他企業或者個人均可以受委托進行物業管理。因此,物業服務企業或者其他企業或者自然人都可以成為物業管理權信托的受托人。鑒于我國現實存在的社區較大,物業管理在現實中又增加了保安、保潔服務,所有委托具有資質的物業服務企業作為受托人更具有現實意義。
    3、受益人
    受益人是在信托中享有信托受益權的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織。委托人可以是受益人,也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人,但不得是同一信托的唯一受益人。在物業管理活動中,業主是財產的最終承受者,也是物業管理結果的最終承受者,全體業主都是物業管理權信托的受益人。在此應當指出,受益人不是業主的全體,而是指全體業主的個體。
    這種受益人的安排及反映出業主是財產的共有人,每一個人都可以行使管理權的法律精神,同時這樣便于單個業主對受托人的監督。
    4、除了上述基本的信托關系主體以外,還可以根據需要設立托管人、監察人等角色,以維護財產管理關系的穩定和管理過程的透明。
    三、業主與業主大會、物業服務企業沖突的平衡
    在物業管理實踐中,單個業主、業主大會、物業服務企業之間存在著權利沖突,而其中業主與物業服務企業的沖突非常激烈,甚至已經成為社會問題,嚴重影響社會穩定。
    1、信托財產的獨立性,保證了業主共有財產包括物業費(維護基金)得安全,徹底解除了業主的后顧之憂。為業主與物業服務企業之間建立信任關系奠定了制度基礎。
    2、通過區業管理權信托設定個主體的權利、義務、責任,建立起相互制約的關系,平衡各方利益沖突,有利于構建和諧的物權利益關系,為社區的和諧提供基礎。
    (1)業主通過業主大會行使共同管理權,包括設定本信托。業主通過業主大會選聘受托人,決定和審查物業管理費預算,決定物業管理標準,監督物業管理活動。
    (2)物業服務企業,按照業主大會、業主委員會確定的服務標準進行物業管理,按照預算使用物業費(維護基金),按照信托契約約定取得信托酬金。因此,也解除了事實上存在的物業公司的無限責任。
    (3)業主作為受益人,可以分享物業管理代來的增值利益和信托財產的增值收益;可以按照信托法第四十九條規定,行使信托法第二十二條規定的委托人的權利,請求法院撤銷物業服務企業的不當行為,這種不當行為包括違反信托目的的行為和違背職責的行為。
    3、通過物業管理權信托,將糾正個別業主拒繳物業費、違法搭建等違法規約行為的糾正權和救濟權信托給物業服務企業,可以提高管理效率和效能,最大限度地維護業主的公共利益。
    在物業管理權信托中,通過這種平衡關系的設定,減少各利益主體的直接利益沖突,在相互制約中,展開互動,促進各方利益的增長。
    限于篇幅原因,本文只就物業管理權信托的基本構架進行簡單論述,更多的內容將在行文介紹。同過對物業管理權信托法律構架的分析,可以看到,物業管理權信托在解決小區物業管理糾紛中具有重要的制度價值。
來源:      時間:2008/6/30 13:35:12
 
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