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新監管形勢下房地產信托業務的發展趨勢分析

   2010年11月中旬,銀監會下發了《信托公司房地產信托業務風險提示的通知》,要求立即對房地產信托業務進行合規性風險自查,并逐筆分析業務合規性和風險狀況。雖然銀監會并沒明令叫停房地產信托業務,但目前已有幾家前期房地產信托業務發展迅猛的信托公司暫停了此項業務,從而給市場傳導了房地產信托業務全面暫停的失真信息,導致金融行業與投資者談房地產信托“色變”,房地產信托業務面臨突然轉折,市場迷茫一片。
   
    其實,監管部門的監管精神主要在于強調控制房地產信托業務的風險控制,警示房地產市場調整風險,避免金融行業系統性風險。就如銀行不可能停止對房地產領域放貸一樣,房地產信托業務也不可能就此停止。那么在目前新的監管形勢下如何做好房地產信托業務的戰略調整呢?筆者不揣淺陋,試分析如下:
   
    一、監管部門出臺新的監管精神的真正內因到底是什么?
   
    監管部門出臺新的監管精神的真正內因到底是什么?真正的內因并非是否定房地產信托業務或者試圖抬高“四二三五”的監管標準(“四證”齊全,開發商或其控股股東是否具備二級資質,項目資本金是否達到國家最低要求),而是不少信托公司為大力發展房地產業務都存在通過各種方式試圖突破“四二三五”的監管標準的情況,在這方面充分體現了信托的靈活性,但按實質重于形式的原則,都不一定能保證符合合規與風險控制的要求。
   
    信托行業以這方面也有難言的苦衷:根據監管政策,房地產信托業務的門檻甚至比銀行貸款都高,同樣高企的還有企業的信托融資成本。在這樣的情況下還有多少房地產信托業務的空間呢?!銀行信貸規模限制成了房地產信托窄小的生存空間,但這如朝露一樣不能長久;那么余下的辦法就是通過信托模式去繞開監管,去開拓銀行借款不能覆蓋的資質一般的房地產項目。但是任由這樣的情況發展下去,信托行業的房地產風險就會逐步聚集,并有可能危及其他金融領域。
 
    搞清楚監管部門出臺新的監管精神的真正內因,那么信托行業就會去思考一個問題:房地產信托業務的生存空間到底在哪里?這個問題的思考決定了房地產信托業務今后的發展思路。筆者認為,五家暫停房地產信托業務的信托公司在完成風險甄別與評估后,在明年仍然會重啟房地產信托業務,其他信托公司的房地產信托業務也會走向正常的軌道,只要信托行業明確了新監管形勢下房地產信托業務戰略調整的方向。
   
    二、新監管形勢下房地產信托業務的發展趨勢
   
    筆者認為,根據信托的特點,結合目前新的監管形勢,房地產信托業務今后的生存空間或發展趨勢應體現在如下幾個方面:
   
    1、首先,房地產信托業務會逐步從住宅類信托為重點轉向以商業物業、保障性住房類信托為重點,從一般性的住宅融資類信托為重點轉向以優質上市公司、大型房地產企業集團與區域龍頭為主要交易對手的房地產信托為重點。商業物業受國家房地產宏觀調控政策影響不大,并且由于住宅類地產的爆炒,商業物業的價格與住宅類地產相比已經存在明顯的價格倒掛現象,未來投資的空間不少;保障性住房是國家政策鼓勵投資的方向,是今后房地產行業發展的重點方向之一,雖然對于保障性住房項目,銀行也很感興趣,且比信托更有成本優勢,但信托可以通過股權投資或股權投資與債權融資相結合的方式爭取到自身的業務空間;基于風險控制的原因,未來房地產信托資金會更多地流向優質上市公司、大型房地產企業集團與區域龍頭,這種趨勢會在明年變得更加明顯,中小房地產企業的資金壓力會越來越大,房地產行業兼并收購的浪潮即將來臨。
   
    2、充分發揮信托公司在投資管理方面的優勢,推進房地產股權投資信托。信托融資存在與銀行分蛋糕的競爭,而股權投資信托則反映信托公司“受人之托,代人理財”的行業本源,是信托走高端投資理財之路的根本所在。這里講的股權投資信托并非是當前名為股權投資或收益權投資實則為信托融資的模式,真正的股權投資具有高風險高收益的特點,所以信托公司需要大力增強股權管理能力。股權投資信托雖然沒有明確監管限制,但信托公司更要關注與評估項目的風險,自行加高合作門檻,并加大財務監管與項目監管力度,否則高收益換回的可能就是難以抵御的高風險。
   
    當然,股權投資信托并不代表信托公司去做房地產開發商(一般情況下去做開發商都是被動的,就是項目出現實際風險需要對項目進行處置),畢竟術業有專攻,股權投資信托主要還是以財務投資為主基調,需要做好的是嚴格的財務管理或控制,以及具有一定的項目運作評價能力,避免項目操作風險。
   
    對于真正的股權投資信托需要充分認識投資者風險教育的重要性,確實做好風險提示,基于同樣的原因需要解決產品銷售渠道問題,畢竟純股權投資的風險比較高,潛在投資客戶相對較少。
   
    3、走好融資類信托與股權投資信托的中間道路,發揮信托機制的優勢。房地產融資業務信托競爭不過銀行,只能在銀行業務覆蓋不到的范圍內去做,但是如果充分發揮信托的投資理財的多樣化機制,信托融資的瓶頸依然能夠打開。例如,可以研究推出股權投資與債權融資相結合的信托產品,以債權為主求安全性,以股權投資為補充求靈活性與高收益回報;例如優質上市公司承諾回購的房地產股權投資信托,雖然實質是融資類信托,但符合監管政策對信托融資,同時又有上市公司的信用與其子公司股權質押及財務監督,就能開辟銀行不具有的融資模式。實際上這樣的模式在業務領域已經廣泛運用,這就是信托相比銀行的業務空間所在。
   
    4、走研究創新之路,研究推出類REITS的集合資金信托計劃與類基金的中長期集合資金信托計劃。REITS的本質就是信托,如果信托公司能在期限、退出方式等方面研究出合適的方案,推出類REITS的集合資金信托計劃。例如北京信托推出的法國歐尚天津第一店資金信托計劃,就是仿效國際上REITs的運作模式,通過購買商業地產的產權,并與法國歐尚超市集團簽訂租賃合同,收取租金后扣除必要的管理費用和其他稅費,向投資者支付投資收益。此外,投資人亦可享有該項目升值和可能上市流通等潛在利益。
 
    研究并推出基金化的中長期房地產集合資金信托計劃或許是將來信托公司業務發展的主要趨勢之一。目前信托融資類產品成為當前的主導,并且期限偏短,如果能推出基金化的中長期房地產集合資金信托計劃,不僅能滿足企業的需求,而且也更符合監管要求。最近銀監會官員在上海信托峰會上就明確指出:“鼓勵信托公司研究創新中長期的私募基金計劃。根據信托法律,可以依法設立集合資金計劃。但期限短,規模小。融資類產品成為當前的主導,我們將研究鼓勵信托公司,研究創新設立“私募基金型信托計劃”,每個產品的設立由信托公司自主研發,但事先要向銀監會報告,并經過審查,按照風險可控,成本核算,信息披露充分的原則把握,二是最低的規模為五個億,期限在兩年以上!痹诒O管部門要求信托公司進行房地產信托業務風險合規性自查的監管形勢下,監管部門其實同時也指出了信托今后努力的方向。

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    【TrustLaws.Net提示:本文作者系聯華信托的專業人士,中國信托法律網感謝作者向《信托周刊》賜稿!】



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來源:      時間:2011/2/15 9:26:13
 
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