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信托助力商業地產并購融資

    隨著我國商業物業存量資產的快速增加,通過并購方式實現商業地產資源整合,從而謀求物業增值或者獲得持續穩定的現金流,這已成為一套相對成熟的房地產運營獲利模式。但是,商業地產并購往往涉案金額較大、交易時點環環相扣、各路資金前后承接,因此并購前期的融資難度相當大。

  信托公司是金融行業的“輕騎兵”,具有強大的資金募集能力,并且可以在商業地產項目中靈活運用貸款、股權投資、權益投資、準資產證券化等各種金融工具,在控制項目公司權益、物業資產權屬、并購現金流等方面也是“行家里手”。因此,在過去幾年里,北京、上海、天津、杭州、西安、廣州等地的一系列大型商業地產并購項目中,均有信托公司的身影,信托資金的“快進快出”、“杠桿過橋”、“無縫對接”等新穎方式,使并購雙方以及“接盤者”在金融創新中實現了利益訴求。

  從信托公司已經成功操作的幾十個商業地產并購項目來看,大多位于一線或二線城市的“黃金地段”,權屬結構相對單一,物業本身具有較好的溢價空間。信托資金的介入時點通常分為四種情形:一是產權交易所“掛牌”成交之后;二是法院拍賣成交之后;三是收購雙方達成明確意向之后;四是前期資金掃清并購障礙之后。當然,信托資金的介入時點也與并購方的實力、物業收購交易流程、信托融資成本等因素密切相關,正所謂商業地產并購信托“各有不同的故事”。

  目前,信托資金參與商業地產并購的模式,通常采用“以股權控制資產”、“封閉式控制現金流”等策略。從商業地產并購項目的運作路徑來看,信托資金主要發揮兩類作用:

  其一,為了幫助收購方實現“并購—持有”的基本訴求,信托資金將扮演杠桿收購的“樞紐”,在支持項目權屬變更過戶之后及時承接“融資現金流”,這種情況下往往是大額資金在短期內“整進整出”,信托資金與銀行發放的經營性物業抵押貸款或者收購方的其他融資“緊密銜接”;

  其二,為了幫助收購方實現“并購—銷售”的基本訴求,信托資金將在彌補并購資金不足或者推動項目改造裝修、包裝營銷、經營銷售等方面發揮重要的“過橋”作用,即在支持收購物業的基礎上銜接“經營現金流”,這種情況下通常是大額資金“整進散出”,需要與項目“改頭換面”之后的物業銷售回款掛鉤。

  總之,信托正在成為商業地產并購市場中的創新融資模式,為越來越多的房地產企業實施“專業化、規;、資本化”戰略提供金融支持。近期,已經有大型房地產企業集團與信托公司合作,采用產融結合、財智結合、收購與經營相結合、股權投資信托與銀行抵押貸款相結合、實業市場與資本市場相結合的綜合戰術,協同推進在商業地產細分市場的項目并購以及資源整合。尤其是房地產投資信托基金(REITs)未來將成為支持商業地產發展的重要資本力量,境外的REITs市場正在快速成長和完善,而國內也在積極推動REITs試點,有志于在商業地產領域做大做強的房企應早作準備,借助信托、PE基金等各路力量快速布局,占領房地產金融的高地。

來源:      時間:2011/9/14 13:16:59
 
私人股權投資信托(PE)
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結構化證券投資信托(陽光私募基金)
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