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信托公司如何支持保障房建設

    信托公司已經為商品房提供了大量融資。隨著商品房開發商資金鏈越來越緊張,信托公司的經營風險受到市場高度關注,信托公司需要及時調整房產信托業務策略,在保障房方面有所作為。
  保障性住房(簡稱“保障房”)是指針對中、低收入家庭,政府實行分類保障,所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準,具有社會保障性質的住房。它包括兩限(限套型、限房價)商品住房、經濟適用住房、政策性公共租賃住房,以及廉租房。
  上世紀90年代,我國推行住房體制改革,偏重于商品房,忽視了政府自身應該承擔的保障房的建設責任,造成所有各階層居民只能購買商品房。因為投機炒作(銀行融資產生杠桿放大效應)、地方財政越來越依賴土地出讓款,以及現在的通貨膨脹,商品房價格近10年翻了10倍,造成了較大的社會問題。因此,保障房的重要性受到社會各界日益矚目。
  我國保障房的建設現狀
  去年中央經濟工作會議明確提出:要加大保障性安居工程建設力度,加快棚戶區改造,發展公共租賃住房,逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系,解決人民群眾住有所居的問題!笆濉币巹澝鞔_了今后五年新建保障性住房3600萬套,其中2011年計劃建設保障性住房1000萬套。
  各地方政府過去一直熱衷于用于商品房建設的土地出讓,土地財政收入豐厚,因為保障房需要政府投入大量財力、人力、土地資源,故地方政府積極性一直不高,因此保障房的供給歷史欠賬過多。隨著去年秋天以來的形勢變化,地方政府開始抓緊實施保障房的建設,不僅市政府,而且區政府也積極行動起來,F在國內保障房建設呈現如火如荼的發展局面。各地的保障房建設運作模式多種多樣。有的指令交下屬國有開發商操作,有的以招投標方式交社會上的開發商市場化運作,有的統購一定數量商品房直接轉化為保障房,有的多種方式組合使用。目前國內各地保障房的建設以國有開發商為主。
  許多地區以經濟適用房建設為重點,廉租房與公租房建設較慢。關于土地來源,有的直接劃撥土地給開發商,有的要求開發商支付土地出讓款。
  保障房建設需要大量資金,僅2011年的1000萬套保障房就需要一萬多億元資金。為了籌集保障房建設所需資金,一些地方政府在與各種資金渠道洽談合作。例如,有的城市公積金管理中心以住房公積金提供貸款,保險公司則設立專項債權計劃,提供長期項目融資。
  有的地方政府根據保障房項目建設進度,分次向開發商支付購買保障房的價款,有點類似于市政工程項目BT(建造—交易)模式中的工程款的支付方式。這種方式不同于商品房銷售模式,有利于緩解開發商資金緊張的困境。在上海,一般為簽約后付總價的10%,竣工驗收后支付90%。
  保障房的利潤一般被地方政府限定為總投資額的3%-5%。為了鼓勵房產商從事保障房建設的熱情,有的地方政府以各種形式、直接或間接給予開發商補償,例如保障房小區周邊的商鋪市場化價格銷售,保障房小區中留出一定比例商品房,或者在開發商競拍其他地塊時給予資格或價格方面的優惠。有的上市房產公司、民營開發商對此積極性較高,但因為保障房利潤偏低的緣故,此類開發商介入保障房的動機不純。
  保障房市場存在的問題
  當前,各地一些國有企業是保障房的投資建設主體(或者是保障房項目公司的控股股東),除了國有開發商,其中還有被金融監管部門認定的當地政府的融資平臺。因為其身份特殊,而且該類企業缺乏其他還款來源,金融機構對其發放保障房貸款比較為難。
  受制于貸款額度有限,以及存款準備金率、資本充足率、房地產行業貸款比重等指標,原來作為主渠道的多家銀行現在有心無力,目前只有國家開發銀行在力推保障房貸款,F階段各城市的保障房建設資金缺口均比較大。
  單體保障房項目需要投入的資金規模較大,一般單體項目總投資在20億元以上。國內各地開發商普遍缺乏建設所需資金。有的地方政府向開發商口頭承諾的各種條件,一時難以落實在書面協議中,開發商處于觀望、猶豫之中。沒有實質性配套支持政策,需要開發商自籌資金,造成進展緩慢。
  單體項目利潤率偏低,一般為總投資的3~5%,對開發商吸引力不大。因此,只有國有開發商愿意配合地方政府,承建保障房。
  棚戶區、城中村改造是保障房建設熱點之一,涉及土地一級開發,及后續的二級開發。棚戶區、城中村改造之后,是否用于原住戶回遷,是不確定的。如原住戶無法以較低的優惠價購買,則這種棚戶區、城中村改造不屬于保障房范疇,只是一般的商品房開發。
  2011年初以來,由于地方政府對開工量、竣工量等有加快進度要求,許多地區的開發商在“證、照”不齊的情況下,先干后辦證。甚至有的房屋即將結構封頂,一證還未辦出。
  因為今年銀根收緊,銀行普遍可貸款額度不多,開發商從信托公司處融資利率較高,是否能列入項目成本,地方政府目前很少有明確說法。在開發商與地方政府有關部門的約定中,一般已經限定了保障房的總造價,包括建安、財務費用。       經濟適用房非常容易產生騙購、權力腐敗問題。因為成本額度總額被限定,利潤偏低,又遭遇國內通貨膨脹(原材料價格一直上漲),開發商(尤其是非國有開發商)有通過偷工減料方式降低建造成本的跡象,故保障房還可能存在房屋施工質量問題。
  保障房的信托業務現狀
  對于保障房建設,多家信托公司表示關注。一些信托公司對保障房信托業務的積極性較高。主要是以設立集合資金信托產品的方式,為開發商提供融資支持。而大多數信托公司至今還沒有介入。
  自2010年元月至2011年5月,約有15家信托公司實施了保障房的信托融資,規模約為160億元,占同期房產信托資金比重很低。其中主要是保障房與商品房、土地一級開發的“打包”融資,或以保障房融資之名,行商品房融資之實!專用于保障房的信托資金占比更少。
  因為至今沒有特殊政策扶持,一些信托公司,如中海信托,參照商品房的信托融資條件,對保障房項目嚴格要求“四證”齊全、自有出資率達到20%(含實收資本、股東借款)、開發商具備二級房產開發資質。有的信托公司則采用了迂回、變通手段。
  保障房的信托融資期限目前一般為1-2年。信托公司一般采用貸款、形式上的股權投資等信托資金運用方式,其中主要為貸款,股權投資較少。這是因為,股權投資退出渠道不暢,且股權投資附加回購方式依然要遵守“四證”齊全規定!     2009年2月銀監會頒布政策,禁止信托公司發放土地儲備貸款。據此,對于棚戶區、城中村改造項目,信托公司應該不能介入。但是,一些信托公司比較激進,另一些則信托公司不敢“踩紅線”。
  對信托資金用途、流向,有的信托公司做了必要的監控,開發商使用信托資金時,要求其提供項目公司(業主方)向施工方、項目總包方等的劃款依據(合同)、劃款憑證等,力爭?顚S。但不可能如銀行那樣對開發商采用受托支付,這是因為:第一,開發商不能到信托公司處開立賬戶;第二,許多項目處于異地,信托公司沒有分支機構,無法監管。
  除了信托之外,保障房的融資還需要銀行貸款,故開發商一般不甚樂意將土地抵押給信托公司。信托公司多邀請其股東提供保證擔保,以便控制風險,因為國有開發商的股東普遍資信好,實力較強。
  受制于銀行理財不能對接信托做信托融資業務,信托公司通常發行集合信托,投資者主要為高端個人客戶。因為抗通脹意識強烈,以及高收益率的商品房信托產品的影響,高端個人客戶對保障房信托產品也要求較高收益率。造成信托公司獲得的信托報酬率不高。
  對保障房的認定標準,信托行業內并不統一。根據我們的實踐,我們認為,保障房應滿足以下特征:第一,政府主管部門(例如發改委)對項目的批復文件中,明確了項目屬于保障房,或者當地住宅建設發展中心、保障房公司與開發商簽署了關于保障房項目的建設意向書、委托代建合同等;第二,地方政府指定的一些國資公司已經與開發商簽署了保障房的訂購協議或供房協議(含價款、房屋套數、面積、交房時間等),其中供應均價明顯低于當地周邊商品房單價。
  一些信托公司目前圍繞大中型城市的市級保障房項目與開發商合作,有的則開始與區級開發商合作區級保障房項目。
  信托公司參與保障房建設的意義
  信托公司已經為商品房提供了大量融資,甚至有的成為高利貸者。隨著商品房開發商資金鏈越來越緊張,信托公司的經營風險受到市場高度關注,信托公司需要及時調整房產信托業務策略。
  由于政府支持保障房項目,統一訂購保障房(供應均價明顯低于周邊商品房單價),沒有銷售不暢的瓶頸,且投資運營主體大多為國有企業,信托公司以金融手段支持保障房開發,安全性較高。
  信托公司可以提供融資、股權投資、租賃多種手段,參與保障房項目的建設與運營。對于建設難度較大(資金量大,時間長)的廉租房、公租房項目,信托公司可與地方國企成立合資公司,成為業主,并聘請專業運營公司提供日常服務(招租、收租、維修等)。這些手段都是銀行無法操作的。
  保障房信托業務可以發揮信托公司募集大資金的優勢,沒有銀行的資本充足率等指標約束,類似發行債券,非常靈活。
  信托公司匯集社會閑置資金參與保障房建設,一方面,可減輕地方政府、銀行的壓力,另一方面,又為投資者提供了適中收益率的理財產品,因此,利國利民。參與保障房項目,雖然信托報酬率不高,但體現了信托公司作為金融機構應盡的社會責任,具有正面宣傳意義。
  只要選擇實力強、信用好的開發商,篩選出規范的保障房項目,信托公司可為。近期信托公司宜以經適房、動遷安置房融資為切入點,遠期則以支持廉租房、公租房為發展主流。
來源:      時間:2012/6/11 15:25:42
 
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